Pour vérifier l’état général de l’immeuble, on doit effectuer dans chaque copropriété une série de diagnostics techniques de ses parties communes :

• le DTA : Dossier technique amiante
• le CREP : Constat des risques d’exposition au plomb
• le Diagnostic termites
• le DPE collectif : Diagnostic de performance énergétique

Lorsqu’un appartement est mis en vente, le propriétaire a l’obligation de fournir les diagnostics techniques des parties communes de la copropriété au potentiel acquéreur. Lorsqu’un appartement est simplement mis en location, le propriétaire doit seulement fournir les diagnostics techniques concernant son propre bien.

Le Diagnostic Amiante ou « DTA »

Tous les bâtiments pour lesquels un permis de construire avait été accordé avant le 01/07/1997 sont soumis à ce diagnostic sur la présence d’amiante. C’est une obligation légale depuis 2005. Les habitants doivent pouvoir le consulter à tout moment, ainsi que les potentiels acquéreurs d’une des parties privatives.

Dans le cas où le diagnostic conclut à l’absence d’amiante, il est valable sans limitation de durée.

Dans le cas où il révèle que le bâtiment contient de l’amiante, il doit être renouvelé dans un délai de 3 ans. L’expert consulté détermine :

• si le niveau d’amiante est très élevé : il déclare que des travaux immédiats sont nécessaires.
• si le niveau d’amiante est modéré : il peut recommander de réaliser une mise aux normes, qui sera soumise à la décision des copropriétaires. Ceux-ci sont alors responsables au civil et au pénal s’ils ne réalisent pas ces travaux et qu’un dommage est causé à un tiers.

Le Diagnostic Plomb ou « CREP »

Les bâtiments édifiés avant 1949 doivent fournir un diagnostic sur la présence de plomb.

Un diagnostic négatif (aucun risque d’exposition au plomb) est valable pour une durée de 30 ans.

Un diagnostic positif (risque d’exposition au plomb) entraîne l’obligation de réaliser des travaux sans délai. L’expert responsable du diagnostic en informe la préfecture. Si les copropriétaires ne remplissent pas cette obligation, ils pourront être tenus responsables civilement et pénalement des dommages qui en découleraient.

Le Diagnostic Termites

Toutes les copropriétés localisées dans un secteur faisant l’objet d’un plan de prévention des risques sont soumises à l’obligation d’effectuer un diagnostic sur la présence de termites. Sa durée de validité est de seulement 6 mois. En cas de présence avérée de termites, il est impératif d’avertir la mairie sans délai.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif

Le DPE calcule le volume d’énergie dépensée dans le cadre d’un usage ordinaire de l’immeuble, ainsi que ses émissions de gaz à effets de serre. La consommation d’eau chaude, de chauffage ou de refroidissement sont ainsi analysées et chiffrées. Le DPE donne parfois quelques conseils d’ensemble pour optimiser ces résultats.

Le DPE est différent d’un diagnostic thermique : le diagnostic thermique étudie en profondeur le fonctionnement d’un bâtiment et fournit des recommandations très précises et personnalisées pour limiter les dépenses en énergie. Le diagnostic thermique propose des solutions, alors que le DPE présente simplement la situation telle qu’elle est.

NB : Si l’immeuble est doté d’une chaudière collective de plus de 20kW de puissance, un rapport d’inspection de la chaudière doit être joint au DPE. Il sera rédigé par le même expert.

Nouvelle copropriété dans un immeuble ancien

Lorsqu’on crée une nouvelle copropriété dans un immeuble ancien (construit il y a plus de 10 ans), un diagnostic supplémentaire doit être fourni : le Diagnostic technique global (DTG). Ce document analyse l’état apparent des parties communes et des équipements communs, vérifie si les obligations légales et réglementaires sont remplies et fait des recommandations pour améliorer la gestion. Il dresse également une liste des travaux futurs à réaliser pour la bonne conservation de l’immeuble dans les 10 ans à venir.