Dans une copropriété, la loi impose que le syndic en place soit mis en concurrence avec d’autres contrats à chaque fin de mandat. Ainsi, les copropriétaires qui ne sont pas entièrement satisfaits de l’actuel syndic ont l’opportunité, par le biais des membres du conseil syndical, de mettre en avant d’autres profils étudiés en amont. Copro Facile vous explique comment ça marche ci-dessous.

Instituée par la loi ALUR de 2014

Prévue à l’origine par une loi de juillet 1965, la mise en concurrence du syndic de copropriété a été instituée par la loi dite ALUR de 2014, et intervenait à l’origine tous les trois ans.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété impose désormais au conseil syndical de procéder à cette mise en concurrence à chaque Assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, autrement dit de façon systématique.

Cette formalité aura lieu généralement soit en fin de mandat, et dans ce cas, un mandat d’un an entraînera une mise en concurrence annuelle, soit en cas de faute de gestion du syndic débouchant sur une révocation, et naturellement une nécessité d’en désigner un nouveau.

Il peut néanmoins arriver que le conseil syndical soit dispensé de cette obligation par un vote en Assemblée Générale à la majorité absolue des copropriétaires, y compris ceux absents, abstentionnistes ou non-représentés. Dans cette hypothèse, la mise en concurrence deviendra une faculté.

Quelles sont les étapes à suivre pour s’assurer de la mise en œuvre de cette obligation, dans les règles et dans les temps ?

La prise de contact avec plusieurs syndicats

Certes, l’obligation de mise en concurrence repose sur le conseil syndical, mais cela n’exclut pas la faculté offerte à tout copropriétaire de mettre en concurrence son syndic.

A ce stade, il sera très important pour le conseil syndical d’identifier auprès de ses membres les principaux points de discordance et les besoins exprimés.

Par ailleurs, le conseil comme les copropriétaires devront regrouper plusieurs devis, qui permettront d’avoir une idée assez claire du coût et de la qualité des prestations proposées sur le marché, et d’opérer une comparaison avec la mission réalisée par l’actuel syndic. Le choix pourra se porter vers un syndic professionnel, ou alors un syndic en ligne ou non-professionnel.

La demande d’inscription à l’ordre du jour des projets de syndic

L’essentiel ici sera de s’assurer que l’Assemblée Générale n’a pas encore été convoquée, faute de quoi la demande ne pourra être inscrite à l’ordre du jour, et ne sera pas discutée le Jour J. Il est donc impératif que cette demande soit envoyée plus de 21 jours avant la tenue de l’Assemblée, correspondant au délai de convocation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

A cet égard, la lettre devra contenir un objet clairement identifié (« inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale »), le nom du syndic proposé, et le montant de ses honoraires, tout en annexant les devis retenus.

L’inscription à l’ordre du jour des syndics candidats et convocation de l’Assemblée

La convocation de l’Assemblée, à laquelle sont annexés les contrats des candidats inscrits à l’ordre du jour, est envoyée aux copropriétaires par le syndic en place, leur offrant ainsi la possibilité de débattre sur les profils proposés pendant la réunion. Le nouveau syndic sera élu à la majorité.

Enfin, si la dernière réforme a rendu systématique la mise en concurrence en fin de mandat, elle n’a en revanche pas rendu coercitive cette mesure, dont le non-respect n’engendre toujours aucune sanction à l’égard du conseil syndical.