Travaux urgents : quelle définition ?

Les travaux urgents sont définis comme les travaux « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ». Cette définition est appuyée par celle précisée par les tribunaux.

À ce titre, on peut citer comme exemples de travaux jugés urgents :

• les interventions sur une chaudière collective (réparation, changement) ou pour palier à des problèmes importants de chauffage en période hivernale,
• des travaux relatifs à l’étanchéité (exemple : toiture terrasse),
• reconstruction d’un mur de séparation écroulé.

Le caractère urgent de travaux est donc vérifié lorsque l’immeuble est confronté à des enjeux de sécurité des biens et des personnes, de fragilité voire écroulement des infrastructures, mais également des enjeux liés à la salubrité.

Accord et information

En temps normal, les travaux doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale pour avoir l’approbation des copropriétaires mais des exceptions s’appliquent en cas de travaux urgents.

Il s’agit même d’une obligation du syndic de faire le nécessaire pour procéder au lancement urgent des travaux (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le démarrage des travaux de manière urgente peut nécessiter de demander une provision.

Elle peut être demandée sans accord préalable des copropriétaires, mais sur l’accord du conseil syndical, à condition que le montant soit inférieur au tiers du devis estimatif. Il est cependant indispensable de communiquer auprès des copropriétaires (courrier ou affichage).

Cependant, à la suite de ces actions, une convocation immédiate des copropriétaires en assemblée générale doit être faite pour une approbation a posteriori des travaux effectués (article 37 du décret du 17 mars 1967).  La responsabilité du syndicat est en effet, dès que les démarches pour les travaux urgents sont lancées, d’une part, d’informer les copropriétaires, d’autre part, de convoquer une assemblée générale.

Responsabilité du syndic

L’appréciation du caractère urgent de la situation et les actions qui en découlent sont de la responsabilité du syndic. Ainsi, sa responsabilité sera engagée en cas de prise d’initiative sans accord d’une assemblée générale, pour des travaux ne répondant pas aux critères car ils ne répondent pas à une mise en cause de la sauvegarde de l’immeuble. De même, le syndic engage sa responsabilité s’il déclenche des travaux incohérents avec les exigences de sauvegarde du bien.

Face au caractère urgent des travaux, le risque associé à la prise de décision rapide, est de causer un coût important, à défaut d’avoir pu comparer les devis et de mettre en concurrence différents prestataires. Il est possible alors pour le syndic de mettre en place des « mesures conservatoires », c’est-à-dire des travaux de protection, de réparations partielles mais permettant de répondre à l’urgence, afin de se laisser le temps de sélectionner le bon intervenant pour la réalisation entière des travaux.