La règlementation des immeubles en copropriété est fixée par la loi du 10 juillet 1965. La loi logement de 2018 ou loi ELAN que l’on annonçait pourtant comme ambitieuse apporte simplement quelques modifications aux dispositions antérieures.

Rôle du syndic

Depuis 2014, le syndic devait déjà se plier à des obligations de plus en plus contraignantes entrainant un certain nombre de pénalités si non appliquées et laissant peu de liberté contractuelle au syndic et aux copropriétaires. La loi Elan rajoute une pénalité de retard pour la non présentation dans les temps d’un document au conseil syndical.

Parties communes et droit de jouissance privatif

Alors que des dispositions concernant les modalités du droit de jouissance privatif pour les parties communes étaient fortement attendues, la loi ELAN n’amène aucun élément qui permettent de clarifier les choses. Par exemple, on ne connait toujours pas la nature des travaux que le propriétaire bénéficiaire du droit de jouissance est autorisé à effectuer.

Assemblée générale et représentation

La loi Elan annonce que le syndic de copropriété n’a pas la possibilité de s’attribuer les pouvoirs donnés par les copropriétaires absents sans consigne de vote mais il ne peut pas non plus les distribuer. Rien dans la loi n’évoque de ce qu’il doit advenir de ces pouvoirs.

Il sera possible pour un copropriétaire de voter par correspondance grâce à un formulaire. Le vote sera comptabilisé comme « contre » si la résolution évolue de façon « substantielle ». Mais la loi oublie de clarifier ce terme jetant le flou sur ce qu’il est possible ou pas de faire et sur les conséquences engagées.

Il sera autorisé de participer aux assemblées générales en visioconférence. Cette mesure semble impossible à mettre en œuvre si un grand nombre de personnes choisissent cette option.

Juridiquement parlant, les époux ne sont pas considérés comme une personne, chacun pourra donc prendre des pouvoirs.

Alors que la réforme revendique une vision écologique, les travaux concernant à la fois l’entretien et les économies d’énergie devront être votés à la majorité absolue au lieu de la majorité des voix exprimées.

Fonds travaux

La loi ELAN autorise l’utilisation de fonds travaux appelés en charges communes générales sur les parties communes spéciales mais elle ne permet pas à appeler en fonds en charges spéciales. Cela pose un grand problème d’applicabilité de la disposition.

Des expropriations facilitées par l’article 59

Du fait de l’article 59, il sera plus facile pour l’État d’exproprier les propriétaires dont il considère qu’ils n’entretiennent pas l’immeuble de façon satisfaisante.

Malgré tout la loi ELAN apporte de nouvelles dispositions intéressantes :

• Mise en place d’un syndicat de copropriété dès la livraison du premier lot ;
• Prescriptions concernant les actions personnelles fixées à 5 ans ;
• Création d’un nouveau type de copropriétaires issus du bail réel solidaire.