La Cour de cassation, dans un arrêt de janvier 2018 ordonne que la division d’un lot de copropriété ne peut donner lieu à la constitution d’un nouveau syndicat des copropriétaires indépendant. Quels en sont les principes ? Quand peut-on créer un nouveau syndicat de copropriété ?

Principe de l’unicité de l’immeuble

L’objet de cet arrêt était un immeuble en copropriété. Il était composé de 2 lots constitués de 2 bâtiments distincts. Il s’agit de copropriété horizontale. La création de copropriétés verticales avait été autorisée par le règlement de copropriété sous la seule démarche d’un des copropriétaires des lots. Quelques mois après, les copropriétaires du deuxième bâtiment ont modifié l’état descriptif de division par acte notarié et ont créé un second syndicat de copropriétaires. Au cours de l’assemblée générale, cette modification a été dénoncée par la copropriété horizontale.

Pour commencer, la cour d’appel de Versailles a estimé que le changement d’état descriptif de division permet la création d’une copropriété verticale entrainant la naissance d’un syndicat autonome des copropriétaires. Mais cette décision n’a pas convaincu le syndicat de copropriété horizontale qui a formé un pourvoi en cassation.

Dans un arrêt du 18 janvier 2018, la Cour de cassation a estimé que la division d’un lot de copropriété ne peut entraîner la création d’un nouveau syndicat des copropriétaires. Il a donc donné raison au syndicat de copropriété horizontale. De ce fait, la clause du règlement de copropriété énonçant l’autorisation de créer une nouvelle copropriété autonome par effet d’une seule division de leurs lots n’est pas acceptable.

Quand peut-on créer un nouveau syndicat de copropriété ?

Il est autorisé de créer un nouveau syndicat de copropriété soit :

• Par une décision votée en assemblée générale extraordinaire mais qui n’aura pas comme conséquence de sortir les lots concernés du syndical principal ;
• Par la scission de la copropriété, les copropriétaires peuvent demander que leurs lots soient ôtés du syndicat primitif pour créer une propriété différente.

Le Juge justifie cette obligation par le principe d’unicité de l’immeuble qui vient s’opposer à la création d’une nouvelle copropriété et de son syndicat autonome lorsqu’il y a division d’un lot même si la décision est votée en assemblée générale de copropriété.