Une copropriété existe de facto lorsqu’un immeuble (ou un ensemble d’immeubles) sont divisés en un certain nombre de lots, appartenant à différents propriétaires. Cependant, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit des règles formelles que la copropriété doit respecter pour être conforme au droit.

Une propriété immobilière séparée en lots distincts constitue une copropriété

Tout propriétaire d’un bien immobilier – un immeuble ou un ensemble d’immeubles bâtis à usage d’habitation – qui en vend une partie à d’autres propriétaires, constitue de fait une copropriété. Une copropriété est donc un ensemble de parties communes et de plusieurs lots privatifs (minimum deux) appartenant à plusieurs propriétaires (minimum deux) répartis en quote-parts. Comment savoir si on a créé une copropriété en cédant une partie d’un immeuble à un autre propriétaire ? En distinguant clairement parties privatives et parties communes.

– Partie privative : c’est un lieu réservé à l’usage exclusif d’un des copropriétaires. Un appartement ou une cave seront une partie privative, ou encore certains éléments comme la porte d’entrée d’un appartement.

– Partie commune : ce sont les espaces des bâtiments et des terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs. Un sas d’entrée, un escalier, un jardin, un palier, des canalisations… seront le plus souvent des parties communes.

La mise en conformité d’une copropriété à la loi

Il ne suffit pas de distinguer plusieurs lots pour finaliser votre copropriété, encore faut-il effectuer certaines formalités pour que celle-ci soit légalement reconnue. Il y a plusieurs documents officiels à réunir impérativement.

– le mesurage de la superficie habitable des lots privatifs, conformément à méthode de calcul de la loi Carrez

– le diagnostic technique, pour faire le point sur l’état général du bâtiment, dans le cas où celui-ci date de plus de 15 ans. Il est effectué par un expert, qui vérifie l’état du toit et des murs, de la plomberie du bâtiment et le respect des règles de sécurité. Ce diagnostic est une obligation légale : il a une simple fonction d’information et n’entraînera pas nécessairement des travaux de réparation.

– un état descriptif de division, réalisé par un géomètre-expert. Dans ce texte, les parties communes seront déterminées et chaque partie privative sera individualisée et numérotée. En fonction de leur dimension et de leur estimation, chacune se verra allouer une quote-part calculée en tantièmes.

– le règlement de copropriété, réalisé par un notaire. Ce document recueille l’ensemble des règles auxquelles seront soumis les propriétaires qui partagent l’immeuble, ainsi que la description du fonctionnement de la copropriété. Le règlement détaille également le partage des coûts collectifs entre les copropriétaires.

À quoi correspondent les tantièmes ?

La copropriété est divisée en unités de valeur, les tantièmes. Chaque tantième est donc une portion de l’ensemble. On attribue un certain nombre de tantièmes à chaque partie privative, pour définir leur valeur par rapport à l’ensemble. Sur la base de ces tantièmes seront calculés l’importance du vote lors des assemblées générales ou encore la part des charges collectives qui revient à chacun.

Si par exemple la copropriété entière équivaut à 10000 tantièmes et que votre logement se voit attribuer 1500 tantièmes, vous devrez participer à hauteur de 15% aux charges collectives.

Qui s’occupe de la gestion collective ?

La gestion de la copropriété est confiée à un syndic. Il existe différentes formes de syndics : il conviendra de choisir la forme qui convient le mieux à chaque copropriété.