En application de la loi d’urgence, le gouvernement a mis en place deux ordonnances concernant directement les syndics de copropriété.

La première aménage notamment le régime des contrats de propriété tandis que la seconde modifie les règles de réunion et délibération des assemblées de copropriétaires.

Dans cet article, découvrez quels en sont les impacts sur les syndics de copropriété.

Quels impacts sur le régime des contrats de syndics ?

L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non-pénale et aux contrats de syndic, modifie le renouvellement des contrats de syndic de propriété.

L’objectif de l’ordonnance est de faciliter le fonctionnement des copropriétés, particulièrement au niveau des charges et travaux.

En effet, avec l’impossibilité de réunir les assemblées générales de copropriétaires, il peut être impossible de renouveler le mandat du syndic en exercice.

En conséquence, deux nouvelles règles de renouvellement sont applicables.

Impact sur le renouvellement des contrats de syndic dont la date d’expiration est comprise entre le 12 mars et le 24 juin.

Le contrat de syndic est renouvelé « jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ». Cette prise d’effet devant intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

À noter que la date du 24 juin correspond à la « date de cessation de l’état d’urgence sanitaire augmentée d’un mois ». Celle-ci pourrait donc évoluer en cas de prorogation de l’état d’urgence.

Impact sur le renouvellement des contrats de syndic prenant effet à compter du 12 mars

Si, avant la publication de l’ordonnance l’assemblée générale des copropriétaires a désigné un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020, la règle précédente ne s’applique pas.

Renouvellement des contrats de syndic ou prorogation ?

L’article 1214 du Code civil, dispose qu’un renouvellement donne naissance à un contrat à durée indéterminée. Cependant, l’ordonnance prévoit aussi la prise d’effet d’un nouveau contrat désigné en AG. Le contrat renouvelé s’achèverait alors au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Le renouvellement s’apparente donc à une simple prorogation jusqu’à la prochaine assemblée.

La seconde disposition de l’ordonnance apporte d’ailleurs d’autres précisions sur le déroulement des assemblées générales.

Quels impacts sur la tenue des assemblées de copropriétaires ?

Les articles 4, 5 et 6 de l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles de réunion et de délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l’épidémie de covid-19 ont également un impact sur les syndics de copropriété

En effet, le syndic en tant que « personne morale de droit privé constituée par la collectivité des copropriétaires d’un immeuble bâti », est concerné par ces adaptations.

Quelles conséquences sur l’organisation des assemblées ?

Les règles de convocation restent les mêmes. En revanche, il est possible de tenir une AG « sans que les membres et les autres personnes ayant le droit d’y assister ne soient présents physiquement ou par conférence téléphonique ou audiovisuelle » (art. 4 de l’ordonnance).

Cet aménagement n’est autorisé que si l’assemblée est convoquée dans une zone où le confinement est en cours.

Quels impacts sur la participation et les votes ?

Les copropriétaires participent et votent à l’assemblée « selon les autres modalités prévues par les textes qui la régissent » (art. 4 de l’ordonnance). Cela comprend le vote à distance et la délégation du droit de vote (art. 17-1 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ; rapport au président de la République).

Quels aménagements dans le cas d’assemblées à huit clos ?

Dans cette situation, l’art 5 de l’ordonnance permet, sur décision express du syndic de copropriété, d’utiliser la conférence téléphonique ou audiovisuelle.

Néanmoins, il est obligatoire que le syndic dispose de moyens techniques permettant d’assurer notamment l’identification des copropriétaires.

Ces derniers doivent être avisés par tous moyens des date et heure de l’assemblée et des conditions d’exercice de leurs droits (art. 4, al. 3, de l’ordonnance). La convocation peut mentionner cette information.

Quels impacts sur les formalités de convocation pour une assemblée à huit clos ?

Il est inutile de refaire une convocation si les formalités de convocation de l’assemblée ont déjà été accomplies (même partiellement) lorsque est prise la décision de tenir l’assemblée à huis clos.

La modification du lieu de l’assemblée ou des modes de participation ne constituent pas des irrégularités de convocation. En revanche, les propriétaires doivent en être informés au moins trois jours ouvrés avant la date de l’assemblée. Le syndic peut utiliser tous moyens à sa disposition pourvu que l’information soit effective (art. 7, I, de l’ordonnance).

Quelles conséquences en cas de vente de copropriétés ?

D’ordinaire, le vendeur doit informer l’acquéreur de la tenue d’une AG. Cette indication est à transmettre entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique de vente.

Ainsi, l’acheteur ne supporte pas les coûts des mesures et travaux qui seraient votés.

Initialement, le vendeur envoyait l’information par lettre recommandée avec avis de réception. Cependant, en confinement, il est préférable de faire appel à un notaire ou un avocat pour adresser les éléments (convocation, pouvoir et ordre du jour).

Le rédacteur, dans les actes authentiques de vente, doit porter attention aux clauses relatives à la copropriété. Ceci particulièrement s’il y a tenue d’une AG afin que ces clauses correspondent à la réalité.

On le voit, les deux ordonnances du 25 mars ont de nombreux impacts sur les syndics de propriété. L’article 10 annonce d’ailleurs un prochain décret pour préciser les conditions d’application.