La responsabilité du syndicat des copropriétaires d’un immeuble peut être mise cause dès lors qu’une des parties prenantes de l’immeuble ou faisant partie de son environnement connaît un dommage, direct ou indirect. Il peut s’agir bien évidemment des occupants, donc des locataires comme des propriétaires, mais le champ d’application s’étend également aux intervenants, prestataires voire même aux copropriétés voisines, notamment dans le cadre d’installations ou d’opérations ayant un impact sonore ou visuel.

Responsabilité engagée et contexte réglementaire

D’une part, c’est la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires qui peut être engagée, selon des cas d’applications d’origine très diverses :

• Causes liées à la structure du bâtiment
• Causes liées à des problématiques d’entretien du bâtiment : « défaut d’entretien ».
• Sélection ou non sélection d’un fournisseur qui seraient considérées comme injustifiées (exemple : rupture abusive de marché).
• Actions illégales, malveillantes de la part du personnel de gardiennage engagé.

D’autre part, c’est, plus rarement, la responsabilité légale du syndicat qui peut être engagée, en particulier en cas de non respect d’une obligation légale ou réglementaire. Ces dispositions relatives à la responsabilité du syndicat de copropriété sont notamment décrites par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Périmètre de responsabilité du syndicat de copropriété

Le syndicat est avant tout le garant de la sécurité des parties communes. Il est également en charge de la gestion administrative du bien. Ainsi, tout non respect de ces deux engagements pourra engager sa responsabilité.

Que la cause soit du fait direct ou non du syndicat de copropriété (dommage causé par l’intervention d’un prestataire, faute de la part du personnel de gardiennage engagé par la propriété par exemple), à partir du moment où le préjudice concerne les parties communes et qu’il est définit dans le cadre légal, réglementaire, la responsabilité du syndicat est engagée.

Concernant notamment les cas dits de « vices de construction », c’est à dire les impacts sur la solidité, l’habitabilité ou sur l’usage prévu du bâtiment, les opérateurs de la construction sont protégés par la responsabilité décennale. À expiration de ces dix années, le syndicat de copropriété est d’autant plus concerné. Enfin, la responsabilité du syndicat sur la gestion administrative est de s’assurer du respect du statut de la propriété et de la réglementation.

De ce fait, le règlement intérieur et les décisions de l’Assemblée Générale doivent être cohérents avec la réglementation, qui prévaut en cas de dommage. Il est par ailleurs dans l’intérêt du syndicat de copropriété de souscrire à une assurance dommage ouvrage pour se prémunir en cas de mise en cause de sa responsabilité quant à la sécurité du bâtiment.