La mise en place d’un fonds de travaux a été rendue obligatoire dans les copropriétés par la loi ALUR du 24 mars 2014, afin d’anticiper d’éventuelles dépenses de travaux dans les parties communes de l’immeuble, qui ne seraient pas prévues dans le budget prévisionnel. Comment ça marche ? Quels types de travaux peut-on financer ? Copro Facile vous explique.

Mise en place du fonds

Le fonds doit être mis en place par le syndicat des copropriétaires dans un délai de 5 ans suivant la date de livraison de l’immeuble.

Il est alimenté par le versement d’une cotisation annuelle par chaque copropriétaire, sur un compte spécifique ouvert par le syndic à cet effet, distinct du compte bancaire destiné aux charges courantes de l’immeuble.

Les cotisations sont calculées sur la base des tantièmes fixés par le règlement de copropriété, correspondant à la valeur de chaque lot. Le montant de ces provisions annuelles devra représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel, et sera approuvé en Assemblée Générale à la majorité absolue des copropriétaires.

Les situations suivantes sont en revanche dispensées de cette obligation, bien qu’il soit tout de même conseillé de le mettre en place :

• L’immeuble neuf livré il y a moins de 5 ans ;
• L’immeuble comportant moins de 10 lots, lorsque l’Assemblée Générale a voté à l’unanimité de ne pas constituer ce fonds ;
• Lorsque que diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 prochaines années (la dispense vaut pour 10 ans) ;
• Lorsque la copropriété a déjà constitué un budget travaux équivalent ou supérieur au budget prévisionnel.
• Utilisation et récupération des sommes versées

Le fonds sera principalement utilisé pour financer des travaux prescrits par la loi, les règlements, ou l’autorité judiciaire administrative, ainsi que ceux votés en Assemblée Générale et non compris dans le budget prévisionnel. Ces dépenses sont afférentes :

• Aux travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble, ou portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
• Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
• Et plus généralement, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Par ailleurs, tout ou partie du fonds pourra également être utilisée à l’initiative du syndic, en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Enfin, si l’un des copropriétaires décide de vendre son lot de copropriété, il ne pourra récupérer les sommes qu’il a versées sur le fonds, celles-ci étant définitivement acquises par le syndicat.

En conclusion, le fonds de travaux peut s’avérer très pratique aux copropriétaires, qui pourront choisir les meilleurs prestataires en cas de besoin.

L’initiative de création de ce fonds et la vérification du taux minimum légal revient au syndic, néanmoins la loi ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de non-respect de ces obligations. Un copropriétaire absent ou opposant peut toutefois saisir le tribunal afin d’obtenir l’annulation d’une décision portant fermeture du fonds ou fixant un taux inférieur à 5 %, et le syndic encourt quant à lui le risque de nullité de son contrat.