En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut les réaliser de sa propre initiative. Cette position est traditionnellement admise par les tribunaux en cas de contentieux.

En effet, mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic assure la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété.

Dans le périmètre de son mandat, il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires.

Ainsi, le syndic est investi de droits et obligations à l’égard de la copropriété dans la gestion du bâtiment.

Mise en œuvre des travaux de copropriété : un rôle important dévolu au syndic

En principe, pour entreprendre des travaux dans les parties communes, le syndic doit avoir reçu l’accord des copropriétaires en assemblée générale et selon l’importance de ceux-ci, des règles de majorité différentes s’appliquent.

Mais, il y a des cas pour lesquels l’AG obligatoire devient un obstacle à la bonne gestion de l’urgence.

Pour pallier à cette difficulté, selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic se doit « de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ».

Toutefois, cela ne le dispense pas d’en informer les copropriétaires et de convoquer rapidement une assemblée générale.

A contrario, s’il n’y a pas d’urgence, les travaux effectués sans l’accord de l’AG n’engagent pas les copropriétaires.

La notion d’urgence : une appréciation jurisprudentielle au regard des situations

 Un risque de préjudice est une urgence

Dans les litiges ci-dessous, les jugements de justice ont retenu le caractère d’urgence :

• Colmater une fuite d’eau,
• réparer des canalisations qui provoquent des odeurs nauséabondes,
• remettre en état des balcons dont le délabrement met en danger la sécurité des habitants
• rénover des façades dont les fissures provoquent des infiltrations d’eau. 

Ainsi, selon les tribunaux, il y a urgence « lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale ».

Tous les travaux ne sont pas urgents

Les juges ont rejeté le caractère d’urgence dans les situations suivantes :

• Passation de contrats sur plusieurs années,
• Travaux d’installation de caméra de télésurveillance dans les parties communes d’une copropriété.

Les décisions de justice font apparaître qu’en-dehors des cas d’urgence absolue, le syndic doit obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’engager les travaux.

La tâche du syndic n’est donc pas simple, car il lui incombe d’apprécier le caractère urgent ou non, sa responsabilité pouvant être engagée en cas de défaillance. 

Le syndic et la mise en cause de sa responsabilité en cas d’inaction manifeste

« Le syndic qui manque à son obligation d’agir en cas d’urgence doit répondre des dommages qui peuvent survenir ». C’est la position de la Cour de cassation lors d’un contentieux récent.

En l’espèce, un syndic de copropriété néglige de faire remplacer en urgence la porte d’entrée d’un immeuble dont il avait la gestion. Or, pendant près d’une année, cet immeuble est occupé par des squatteurs qui seront à l’origine de dégradations en tout genre dont un incendie volontaire.

La Haute-Cour dans sa décision du 13 septembre 2018, infirme le jugement de la cour d’appel de Versailles qui avait débouté les copropriétaires de leur demande d’indemnisation.

Pour la cour d’appel, « la responsabilité du syndic professionnel ne pouvait être tenue pour avérée ».

L’arrêt a été cassé, la Cour de cassation estimant que « les juges auraient dû rechercher, si le défaut de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble n’avait pas été de nature à permettre l’incendie ».

En d’autres termes, est-ce que la négligence du syndic en l’espèce n’a pas favorisé les dégradations et l’incendie qui s’en est suivi ?

Faute de définition précise, le caractère d’urgence est déterminé par la jurisprudence. Aussi, l’arrêt précité met en lumière, que l’appréciation de cette notion est difficile.

A défaut de définition législative, la jurisprudence fait la loi, à charge pour les magistrats de vérifier si les travaux entrepris ou non exécutés sont urgents. En cas de négligence, ils sanctionnent les syndics qui n’ont pas correctement effectué leur mission.